Страхование коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это не только доходы от сдачи площадей в аренду, но и источник волнений. Что если в здании случится пожар? Если система сигнализации не сработает? Все эти «если» уже несколько столетий создают спрос на услуги страховых компаний.

Что страховать

До настоящего времени страхование коммерческой недвижимости в России развивалось в основном за счет банковских усилий: выдавая кредит, банки обязывали кредитополучателя страховать приобретаемую собственность. Сегодня, по утверждениям аналитиков, страхование востребовано «само по себе». В Европе ни одна компания не станет рассматривать вариант переезда в предлагаемое даже на самых выгодных условиях помещение, если здание не застраховано собственником.

Обычно страховка включается в договор аренды под формулировкой «операционные расходы». Российские страховщики стремятся не отставать и предлагают все больше программ страхования, специально разработанных для торговых и офисных центров. По словам специалистов, в настоящий момент в Москве застраховано около 50% офисов.

В крупных городах в бизнес-центрах класса «А» страхование имущества и гражданской ответственности арендатора является общепринятой практикой: его отсутствие может даже послужить причиной расторжения арендодателем договора аренды. Однако коммерческая недвижимость – это не только офисные центры, но и гостиницы, склады, заводские и производственные помещения. Ее объектами могут быть самолеты, находящиеся на земле, или даже заборы и ограждения.

Страховать можно как целые здания, так и отдельные помещения. Главное – четко выделять в отдельные позиции договора объекты, подлежащие страхованию: стены (т. е. стоимость здания или помещения без отделки), наружная отделка (облицовка, вентилируемые фасады и т. д.), внутренняя отделка, стационарное инженерное оборудование (сантехника, системы вентиляции и кондиционирования, внутренние коммуникации).

Отдельными позициями страхуется движимое имущество (мебель, оргтехника, оборудование, производственный и хозяйственный инвентарь), а также материальные оборотные активы. При этом движимое имущество страхуется либо общей суммой по каждой позиции, либо с приложением описи, если перечень объектов не предполагается менять в течение периода страхования.

От чего страховать

В целом для офисных и торговых центров актуальны следующие виды страхования:

  1. страхование недвижимости от стандартных рисков (пожара, залива, противоправных действий третьих лиц и падения летательных аппаратов);
  2. страхование риска от перерыва в производственной деятельности ;
  3. страхование гражданской ответственности при эксплуатации офисного или торгового помещения .

Специалисты отмечают, что преимуществами страхования коммерческой собственности активно пользуются представители крупного бизнеса, промышленные холдинги, компании с государственным контролем.

Поэтому страховщики предлагают страховать коммерческую недвижимость в рамках программ страхования предприятий и организаций малого и среднего бизнеса, предполагающих одновременное страхование имущества собственника, страхование убытков от перерыва в производстве и страхование гражданской ответственности за причинение вреда вследствие недостатков товаров, работ и услуг.

Такой пакет, разумеется, более выгоден для предпринимателя. В него может быть включено страхование ответственности арендатора перед посетителями или от кражи наличных денег из кассы. Можно также застраховать и движимое имущество, которое есть в офисе, при условии, что оно состоит на балансе юридического лица.

Арифметика

Выделяют два основных вида стоимости страхуемого имущества. Это страхование по новой восстановительной стоимости и по стоимости с учетом износа. Например, случился пожар, помещение частично сгорело, но подлежит восстановлению. В таком случае страхователь может нанять подрядчика для ремонта здания.

После окончания ремонта достаточно предоставить соответствующие документы в страховую компанию, которая его оплатит. Это и будет покрытие по восстановительной стоимости. Во втором варианте при наступлении страхового случая страховщик возмещает затраты на восстановление имущества с учетом его износа. На стоимость страхового полиса влияет множество факторов. О чем следует знать, отправляясь в страховую компанию?

Цена определяется индивидуально в зависимости от стоимости страхуемого имущества. Однако для каждой программы существует свой тариф, который считается от страховой суммы: ставка может колебаться от 0,12% до 1%. Также при установлении тарифной ставки будут иметь значение вид деятельности компании и ее местоположение. Если это хороший офис в элитном бизнес-центре, она может составить от 0,06% до 0,1%.

Средняя ставка для складских помещений – 0,11%. Кроме того, существуют понижающие и повышавшие коэффициенты этой ставки. Например, офисы расположены на 2-м этаже здания, а на 1-м находится ресторан. В такой ситуации будет применяться повышенный коэффициент, что объясняется высоким риском возгорания. На цену полиса влияют также наличие охранных систем (сигнализации, датчиков возгорания, видеонаблюдения и т. п.), состояние инженерных систем, наличие или отсутствие обслуживающего данные системы персонала, системы охраны здания.

Для страховой компании будет важна и история уже произошедших в здании случаев материального ущерба в размере выше 100000 рублей. Уменьшить сумму страховой премии (взноса) по полису можно, заключив договор «первого риска», в котором фиксируется страховая сумма ниже реальной стоимости имущества: страховой тариф вероятно будет выше на 20%-50%, но за счет снижения страховой суммы, от которой рассчитывается премия, вы можете сэкономить.

При таком страховании Компания-страховщик покрывает ущерб в полном объеме, но не больше указанной суммы. Обычно такой вид страхования используется, если собственник обращается в банк с целью получения кредита под залог имеющейся недвижимости. В этом случае залоговая сумма обычно равняется страховой. Следует обратить внимание на наличие в договоре термина «франшиза» (невыплачиваемая часть ущерба).

Если в договоре такой термин присутствует, страхователь получит полную компенсацию, только если ущерб превысит определенную договором сумму. Это так называемая «условная франшиза». Такая мера вводится для того, чтобы избежать бумажной волокиты в случае небольших ущербов. Безусловная франшиза – это сумма или процент, подлежащие вычету из суммы страхового возмещения. Выплата в этом случае производится, только если убыток превысил размер франшизы и за вычетом ее из общей суммы ущерба. Любая франшиза делает страховку более дешевой.

Говоря о страховании недвижимости, как об одном из эффективных инструментов бизнеса, важно упомянуть еще одно неоспоримое преимущество. Если недвижимость застрахована в солидной страховой компании, для любого банка она автоматически будет являться достойным залоговым имуществом, а значит, позволит собственнику строения получить кредит и с его помощью расширить свой бизнес.

На этапе строительства

Сегодня крупные российские страховые компании предлагают обезопасить коммерческую недвижимость уже на этапе возведения здания. Страховая защита от строительно-монтажных рисков помогает минимизировать или полностью исключить финансовые и моральные риски, возникающие в ситуациях повреждения объектов строительства. Программы страхования позволяют защитить имущественные интересы как подрядчика, так и самого заказчика строительства. Объектами страхования в период активного строительства могут выступать:

Строительные компании, заключившие договор, стремятся защитить собственность от пожара, взрыва, противоправных действий третьих лиц, неумышленных ошибок при строительстве и монтаже. Важно отметить, что при полной гибели или повреждении застрахованных объектов строительства возмещение выплачивается в размере стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ с момента начала строительства до момента наступления страхового случая, но не выше страховой суммы по каждому объекту.